כל מה שמגיע לך במקרה של הפקעת קרקע שבבעלותך!

הפקעת מקרקעין הינה רכישה חוקית כפויה של מקרקעין פרטיים על ידי הרשויות הציבוריות, למען צרכי הציבור וזאת בתמורה לתשלום פיצויים לבעל המקרקעין. מדובר, לדוגמא, במקרה בו רשות מקומית מעוניינת לסלול כביש מרכזי שחייב לעבור גם בתוך שטח פרטי ועל כן אין מנוס מהפקעת השטח הפרטי לצורך סלילת אותו הכביש.

עם זאת, אין ספק שמדובר באקט שלטוני שפוגע באופן קיצוני בזכויות הקניין של הפרט, הגם שמטרתו הינה למען האינטרס של הציבור הרחב ועל כן יש לנהוג בו ברגישות רבה ולהקפיד בביצוע כל הוראות החוק והפסיקה הנוגעות לו.

מי מוסמך להפקיע מקרקעין וכיצד?

הגופים הציבוריים שרשאים להפקיע קרקעות הינם שונים מגוונים ובהם וועדות מקומיות לתכנון ובנייה, חברת החשמל, חברת מקורות, מע"צ - החברה הלאומית לדרכים ועוד. גופים אלו מוסמכים לבצע את הפקעת המקרקעין בהתאם להוראות החוק שהסמיך אותם לבצע את ההפקעה.

הסמכות החוקית לבצע הפקעת מקרקעין מוקנית בשורה של למעלה מ-20 חוקים שונים, אשר כל אחד מהם מקנה את סמכות ההפקעה לגופים ציבוריים שונים ולמען מטרת ציבוריות מסוימות.

החוק המרכזי שמקנה את הסמכות להפקיע הינו דווקא פקודה מנדטורית ישנה, בשם פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, שמקנה את סמכות ההפקעה לשר האוצר.

בעבר הוקנתה סמכות ההפקעה גם לפקודה מנדטורית אחרת, בשם פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943. אולם, בשנת 2010 בוטלה פקודה זו ואילו פקודת הקרקעות תוקנה באופן מהותי כדי להתאימה למציאות העכשווית.

סמכויות הפקעה נוספות מצויות בחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, אשר מקנה את סמכות ההפקעה לוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, חוק המים, תשי"ט-1959, אשר מקנה את סמכות ההפקעה לחברת מקורות, חוק כביש ארצי לישראל, תשנ"ה-1994, אשר מקנה את סמכות ההפקעה לחברת כביש חוצה ישראל בע"מ, חוק לתיקון דיני רכישה לצרכי ציבור 1964 ועוד.

מהם צרכי הציבור שלמענם מותר להפקיע מקרקעין?

צרכי הציבור שלמענם מותר להפקיע קרקעות הינם רבים ומגוונים.

לדוגמא, סעיף 188(א) לחוק התכנון והבנייה קובע באופן כללי כי "מותר לוועדה המקומית להפקיע על פי חוק זה מקרקעין שנועדו בתכנית לצרכי ציבור".

סעיף 188(ב) לחוק מגדיר את צרכי הציבור כדרכים, גנים, שטחי נופש או ספורט, שמורות טבע, עתיקות, שטחי חניה, שדות תעופה, נמלים, מזחים, תחנות רכבת, תחנות אוטובוסים, שווקים, בתי מטבחיים, בתי קברות, מבנים לצרכי חינוך, דת ותרבות, מוסדות קהילתיים, בתי חולים, מרפאות, מקלטים ומחסים ציבורים, תחנות משטרה ותחנות שירות לכיבוי אש, מיתקני ביוב, מזבלות, מיתקנים להספקת מים וכל מטרה ציבורית אחרת שאישר שר האוצר לעניין סעיף 188 לחוק.

סעיף 2 לפקודת הקרקעות מגדיר צורך ציבורי, כצרכי ציבור כמשמעותם לפי סעיף 188 לחוק התכנון והבנייה וכן כל אחד מאלה ולרבות צורך הנובע מהם או הכרוך בהם:

(1)   מחנה צבאי, תחנת משטרה, בית סוהר, או מיתקן או אתר המשמש לצורך צבאי או ביטחוני.
(2)   הקמה, הרחבה או פיתוח של יישוב.
(3)   אתר המשמש או המיועד להנצחה, למורשת, לתיירות, או לצרכי דת לרבות תפילה וטקס דתי, או מקום קדוש.
(4)   מיתקן תשתית.
(5)   מיתקן תקשורת.
(6)   מיתקן להתפלת מים ומיתקן מים, לרבות מאגר.
(7)   אתר סילוק וטיפול בפסולת.
(8)   מעגן.
(9)   תחנת גז, כהגדרתה בסעיף 42 לחוק משק הגז הטבעי, התשס"ב-2002, תחנת כח, קווי הולכה והספקה  של גז, נפט, דלק ומוצריהם ומיתקנים לאכסונם וכל מיתקן אחר המשמש לצרכי תשתיות.
(10)  צורך ציבורי אחר שאישר שר האוצר, בהתייעצות עם הוועדה המייעצת ובאישור וועדת הכספים של הכנסת.

צורך לתשתית ציבורית מוגדר ככל אחד מאלה ולרבות צורך הנובע מהם או הכרוך בהם:

• דרך.
• מחנה צבאי, תחנת משטרה, בית סוהר, או מיתקן או אתר המשמש לצורך צבאי או ביטחוני.
• תשתיות לאומיות.

הליכי הפקעת המקרקעין

מטבע הדברים, תחום הפקעת קרקעות הינו תחום רגיש ביותר, בהיותו אקט שלטוני קיצוני של פגיעה בזכויות הקניין של הפרט, הגם שמדובר בכלי שהינו חיוני לשם הבטחת אינטרסים רחבים של הציבור בכללותו. לפיכך, יש להשתמש בכלי זה בתבונה ולהקפיד מאוד על קיום הליכיו בהתאם לחוק.

הליכי הפקעת המקרקעין כוללים מספר שלבים עיקריים, כפי שיוסבר להלן:

קבלת החלטה להפקיע ושינוי ייעוד הקרקע לצרכי ציבור - הליך ההפקעה מתחיל בקבלת החלטה להפקיע מקרקעין על ידי הגוף הציבורי לשם מימוש מטרה ציבורית המותרת על פי החוק ושינוי ייעוד המקרקעין למקרקעין לצרכי ציבור. חשוב לציין כי זהו השלב להגיש תביעה בגין ירידת ערך המקרקעין עקב שינוי ייעודם לצרכי ציבור.

הכרזת הגוף הציבורי על כוונת ההפקעה - השלב השני כולל פרסום הודעה מטעם הגוף הציבורי אשר מכריזה על כוונת ההפקעה שלו ומציינת את פרטי החלק המופקע, מטרת ההפקעה ומועד ההפקעה. יש למסור הודעה זו באופן אישי לבעלים הרשומים של המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין / טאבו וכן לפרסם אותה ברשומות, בעיתון ועל גבי שלט שיוצב על המקרקעין עצמו או בסמוך לו. בנוסף יש לרשום הערת אזהרה על ההפקעה בטאבו.

תפיסת החזקה במקרקעין - בשלב השלישי מתפרסמת הודעה שנייה, ברשומות, אשר מורה למי שמחזיק במקרקעין למסור את החזקה בהם לידי הגוף הציבורי במועד הנקוב בהודעה, כך שבמועד זה מתבצעת תפיסת החזקה בנכס בפועל על ידי אותו גוף.

העברת הבעלות במקרקעין על שם הגוף הציבורי ותשלום פיצויים לבעלים המקורי - הליך ההפקעה מסתיים בהעברת רישום הבעלות ויתר הזכויות המשפטיות במקרקעין בטאבו לשם הגוף הציבורי ותשלום יתרת הפיצויים לבעלים הקודמים של המקרקעין.

האמור הוא מידע ראשוני בלבד ואין הוא תחליף לייעוץ משפטי.